مراحل صدور پروانه ساختمانی
گروه مهندسین ایران معماری با مدیریت آرشیتکت آرتورامید آذری
در این بخش تحت عنوان مقالات در معماری بر آن شده ایم تا مجموعه ایی از مقالات ،گفتارها و نظریات موجود در جامعه معماری ایران و جهان را ارائه دهیم، تا سرآغازی نوین در عرصه بحث مبانی و مفاهیم نظری معماری باشد.
شماره تماس برای کسب اطلاعات بیشتر:۰۲۱۲۲۹۸۳۳۸۵
مدارک لازم جهت تشکیل پرونده ساختمانی
- مراحل صدور پروانه ساختمان
- نحوه محاسبه تراکم ساختمانی و درصد زیر بنایی
- حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکونی
- معیارهای پارکینگ ساختمانها
- افزایش سطح مفید بنا در ساختمانهای صرفا مسکونی
- نحوه نصب سنگ در نمای مشرف به معابر
- صدور گواهی پایان ساختمان منوط به نما سازی ساختمان می باشد .
- نحوه نصب سنگ جهت نماسازی ساختمان
- نماسازی و محوطه سازی قبل از صدور پایان کار
- مواقعی که بعلت شیب طبیعی زمین و نهانی شدن کف گذر , کف پارکینگ از متوسط کف تمام شده
گذر بالاتر قرار می گیرد .
- زمینهای شیب دار و شرایط عدم محاسبه زیر زمین در جزء تراکم
- نحوه صدور گواهی عدم خلاف آپارتمان
- نحوه صدور گواهی عدم خلاف و پایان کار در مجتمع های مسکونی
- انجام معاملات املاک با ارائه برگ پایان ساختمان و لزوم استعلام طرح های تفصیلی توسط دفاتر اسناد رسمی
- نحوه صدور گواهی ساختمان جهت ساختمان های مخروبه
- مدت اعتبار گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان
- جلوگیری از سد معبر ناشی از مصالح ساختمانی و ایجاد حصر اطراف محل گودبرداری
- احداث ساختمان , نصب حصار موقت و جلوگیری از خطرات برای عابرین
- حفظ درختان حریم پیاده رو , باز بودن معبر جوی آّب , عدم دپو نخاله ساختمان در کارگاه های ساختمانی
- هدایت آب حاصل از نزولات جوی از ناودان ساختمان به چاه های جذبی
- استفاده از سازمان آتش نشانی به هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمانی بناهای بیش از هفت طبقه
- نحوه نظارت شهرداری بر ساختمانهای احداثی
- رسیدگی به تخلفات جزئی در کمیسیون های داخلی
- نحوه رسیدگی به تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمین بایر و اضافه بنای مازاد بر تراکم تا ۵۰ متر مربع ضوابط و مقررات شهرسازی در قراردادهای پیمانکاری ساختمانی
- تعدیل عملیات ساختمانها مستلزم ابلاغ کتبی مقام مسئول شهرداری منطقه می باشد .
- نحوه پرداخت هزینه کارشناسی پرونده های کمیسیون ماده ۱۰۰
- طرح موضوع عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰
- ابلاغ آراء صادره از طرف کمیسیون های ماده ۱۰۰ به کلیه ذینفعان
- در خصوص آراء ماده ۱۰۰ که به درخواست مالک رفع خلاف می گردد و یا مالک رفع خلاف می نماید .
- نحوه اقدام در مورد افرادی که عمدا مهر موم اماکن را بشکنند .
- نحوه اعتراض به آراء کمیسیون ماده ۱۰۰
- نحوه اعتراض شهرداری , مالک و یا مستاجر به آراء کمیسیون
- نحوه اقدام در مورد آراء فک پلمپ
- خودداری مالک از پرداخت جرائم
- حدود اختیارات دیوان عدالت اداری و نحوه اقدام سایر مراجع قضایی به آراء ماده ۱۰۰
- ارسال سوابق در اسرع وقت به شعب دیوان عدالت اداری
- اقدام منطق شهرداری در خصوص آراء نقض شده توسط دیوان عدالت اداری
- دستورالعمل در مورد آراء کمیسیون های ماده ۱۰۰ که توسط دیوان عدالت اداری نقض می شوند.
- عدم صدور پایان کار ساختمانی جهت بناهای مخروبه و لزوم اخذعدم خلاف و پایان کار جهت انجام معاملات قطعی
- ذکر غیر قابل تفکیک بودن عرصه ملک در گواهی های صادره
- مواردی که نیاز به کسب مجوز از شهرداری ندارد .
- مدارک لازم جهت تفکیک اراضی
- شرح مختصری از مقررات تفکیک اراضی
ضوابط و مقررات شهرسازی در قراردادهای پیمانکاری ساختمانی
ضوابط و مقررات شهرسازی که پیمانکاران باید آن را در پروژه های ساختمانی رعایت کنند , به چند دسته تقسیم گردد :
۱٫ مدارک لازم جهت تشکیل پرونده ساختمانی مدارک لازم جهت تشکیل پرونده ساختمانی عبارتند از :
الف) ارائه تقاضا به وسیله مالک و یا وکیل قانونی وی .
ب) در صورتی که تقاضا از طرف شرکت یا سازمانی باشد نماینده رسمی آن شرکت یا سازمان باید برگ معرفی معتبر را از طرف شرکت ارائه دهد .
ج) یک برگ فتوکپی از تمام اوراق سند مالکیت .
د) در صورتی که زمین ۶ دانگ به صورت مشاعی باشد باید یک برگ از هر یک از اسناد مشاعی ارائه شود .
ت) در مورد زمین های تفکیک شده که سند جدید صادر نشده باشد ارائه صورتجلسه تفکیکی و رونوشت و یا فتوکپی سند مادر الزامی است .
پ) اصل سند مالکیت جهت تطبیق باید همراه متقاضی باشد .
ح) برگ مفاضا حساب نوسازی و یا معافیت آن در شش ماهه گذشته سال .
ط) در صورتی که مالک فوت شده باشد گواهی انحصار وراثت به انضمام وکالت نامه متقاضی از طرف ورثه و در مورد ورثه صغیر اجاره نامه قیم الزامی است .
خ) در صورتی که زمین موقوفه باشد برگ اجازه نامه سازمان اوقاف و برگ بلامعارض بودن زمین از اداره ثبت لازم است , بدیهی است ارائه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری نیز الزامی است .
ظ) ارائه مفاصا حساب مالیاتی بر اراضی بایر وزارت دارایی قبل از صدور پروانه .
ع) یک برگ نقشه ۲۰۰۰/۱ که جای دقیق ملک توسط مالک مشخص و امضاء شده باشد. نقشه ۲۰۰۰/۱ سازمان نقشه برداری در شهرداری مناطق عرضه می گردد. مخص نمون محل ملک بر روی نقشه ۲۰۰۰/۱ به عهده مالک بوده و از وظایف شهرداری خارج است.
ف) اسناد که فاقد ابعاد و مساحت می باشد مالکین آنها می بایست نسبت به ارائه کروکی ثبتی ملک و یا ابعاد و مساحت ملک که توسط آنها تهیه و امضاء و در دفترخانه اسناد رسمی گواهی امضاء شده باشد اقدام نمایند .
ه ) جهت اراضی بیش از ۳۰۰۰ متر مربع ارائه کروکی نقشه برداری شده که به تأیید مهندسین مجاز رسیده باشد الزامی باشد .
ی) ارائه مدارک و تعهد نامه های مربوطه در اجرای مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن .
۲٫ مراحل صدور پروانه ساختمان جهت صدور پروانه ساختمان نیاز به مدارک و مراحل ذیل است که عبارتند از :
الف) ارائه مدارک و تشکیل پرونده
ب) بازدید از محل مورد تقاضا و تهیه گزارش
ج) اظهار نظر طرح تفصیلی
د) تعیین بر و کف
ت ) صدور دستور تهیه نقشه
پ) ارائه نقشه توسط متقاضی ضمن معرفی مهندس ناظر
ح ) کنترل نقشه
ط) ارائه نقشه محاسبات و کنترل آن در صورت لزوم .
خ) صدور قبض عوارض مربوطه و اعلام وصول از طرف اداره درآمد پس از پرداخت توسط متقاضی
ظ) تهیه پیش نویس پروانه
ی) مراجعه مالک و مهندس ناظر به شهرداری و امضاء ظهر پروانه و اخذ آن توسط مالک
۳٫ نحوه محاسبه تراکم ساختمانی و درصد زیربنایی مجاز مبنای محاسبه تراکم مساحت قید شده در سند مالکیت می باشد , مگر اینکه مساحت موجود در محل از مقدار قید شده در سند مالکیت کمتر باشد که در این صورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود . در کاربری صنعتی مبنای محاسبه تراکم ساختمانی و سطح اشتغال مساحت زمین پس از رعایت برهای اصلاحی خواهد بود . مقدار جزء گذر در طرح هایی که جهت اجراء به اداره املاک ابلاغ شده جزء گذار محسوب نخواهد شد , مگر مالک از طریق دفتر اسناد رسمی متعهد گردد که مقوله جزء گذر را به رایگان به شهرداری واگذار نماید.
نمودار میزان تراکم ساختمانی مجاز با توجه به نوع استفاده زمین
نوع استفاده سطح اشغال حداکثر تراکم ساختمانی
مسکونی با تراکم ۱۲% %۶۰٫ ۱۲۰% مساحت زمین
. مسکونی با تراکم ۱۸۰ %۶۰ ۱۸۰ % مساحت زمین
تجارتی و مختلط (اداری) % ۶۰ ۱۲۰ % مساحت زمین
بهداشتی % ۵۰ ۲۰۰ % مساحت زمین
بیمارستان %۵۰ ۲۰۰ % مساحت زمین
آموزشی % ۵۰ ۲۰۰ % مساحت زمین
صنعتی %۵۰ ۲۰۰ % مساحت زمین
دولتی %۵۰ ۲۵۰ % مساحت زمین
تجارتی % ۶۰ ۱۰۰ % مساحت زمین
۴٫ حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکونی ۱۲۰ % , دو طبقه روی زیرزمین و پیلوتی و یا سه طبقه روی زیرزمین مجاز , % حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکونی در تراکم ۱۰۰ است . در تراکم ۱۸۰ % سه طبقه روی پیلوت و زیرزمین و یا چهار طبقه روی زیرزمین مجاز است , در مورد باغات و اراضی کشاورزی ضوابط مربوطه ملاک عمل است . در موارد خاص از نظر هماهنگی با مجاورین موضوع در شورای معماری قابل رسیدگی است .
۵٫ حیاط خلوت ها
حیاط خلوت ها با توجه به شرایط و متراژ ساختمان و نوع ساخت آن متفاوت خواهد بود که می توان بدین صورت دسته بندی کرد :
الف) حیاط خلوت هایی که برای تأمین نور اتاق های اصلی مانند نشیمن , نهارخوری , خواب و غیره پیش بینی می گردد می بایستی دارای حداقل مساحت ۱۲ مترمربع باحداقل ۳ متر عرض بوده و برای زمین های کمتر از ۲۰۰ مترمربع , ۶% مساحت زمین کافی است .
ب) حیاط خلوت هایی که برای تأمین نور آشپزخانه و یا انبار به مساحت بیشتر از ۶ مترمربع پیش بینی می شود با حداقل عرض ۲ متر بوده و برای زمین های کمتر از ۲۰۰ مترمربع ۳% مساحت زمین کافی است .
ج) مساحت و ابعاد حیاط خلوت هایی که در بالا آمده برای ساختمان های معمولی با ارتفاع حداکثر ۵ طبقه می باشد .
د) در صورت پیش بینی حیاط خلوت در پلاک های شمالی , حداقل عرض لازم ۳ متر خواهد بود برای زمین های کمتر از ۲۰۰ متر حداقل عرض ۲ متر می باشد .
ت) در مواردی که اطاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و در یک حیاط خلوت نورمی گیرند فاصله پنجره آنها از هم نباید کمتر از ۶ متر باشد
ط) در مواردی که آشپزخانه و اطاق از دو واحد مسکونی و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور می گیرند فاصله نیروهای مقابل آنه ا از هم نبایستی کمتر از ۴ متر باشد .
ی) مفاد بند ۵ و ۶ جهت ساختمان های تا ۶ طبقه از همکف ملاک عمل بوده و جهت ساختمان های بیش از ۶ طبقه بایستی نورگیری اطاق ها به صورتی منطقی پیش بینی شده به نحوی که مورد قبول شورای معماری منطقه باشد .
۶٫ بالکن ها
بالکن ها باید با توجه به شرایط و نوع ساخت ساختمان به شرح ذیل است که عبارتند از :
الف) احداث پیش آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از ۱۲ متر مقدور نمی باشد .
ب) احداث پیش آمدگی در خیابان های ۱۲ متر تا ۲۰ متری به عمق ۸۰ سانتی متر و برای خیابان های ۲۰ متر به بالا به عرض ۱۲۰ سانتی متر مجاز می باشد .
۳ متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد . / ح) ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو نباید از ۵
د) پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات در خارج از ۶۰ % طول مجاز و در داخل زاویه ۴۵ درجه حداکثر به میزان ۲ متر بلامانع است ( رعایت ۶۰ % مساحت الزامی است ) .
۳ متر ارتفاع از کف / ۱ متر عمود بر پخ و بر شرط رعایت ۵ / ط) پیش آمدگی روخ پخ دو گذر در محدود سند مالکیت به میزان حداکثر ۵ پیاده رو بلامانع است .
ظ) طریق محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی در داخل فضای بازار به قرار زیر است :
۱٫ پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر جز زیربنا محسوب نمی گردد .
۲٫ بالکن ها و تراس های مسقف تا عمق ۳ متر چنانچه سه طرف آن باز باشد۲/۱ مساحت آن جز زیربنا محسوب می گردد بدیهی است مازاد بر عمق ۳ متر تماماً زیربنا محسوب خواهد شد .
۳٫ در صورتی که پیش آمدگی سه طرف بسته باشد ۳/۲ مساحت آن جزء زیر بنا خواهد شد .
۷٫ آسانسور
کلیه ساختمان هایی که ارتفاع آنها از سطح گذر ۱۵ متر به بالا و یا ۱۵ اشکوب باشد , می بایست محل آسانسور به تعداد لازم در نقشه ها پیش بینی گردد . چنانچه ارتفاع ساختمان از کف ورودی اصلی کمتر از ۱۵ متر و یا کمتر از ۱۵ اشکوب باشد آسانسور الزامی نیست .
۸٫ پله فرار
به منظور حفظ شرایط ایمنی ساکنین ساختمان ها در مواقع اضطراری مانند آتش سوزی و غیره لازم است ساختمان هایی که ارتفاع آن از کف زمین به شش طبقه و بالاتر برسد جدا از پله اصلی پله دیگری به صورت باز جهت خروج اضطراری پیش بینی شود و یا پله اصلی به شکلی که شرایط و ایمنی پله فرار را دارا باشد طراحی گردد . مساحت پله فرار جز تراکم ساختمان منظور نمی گردد . در ساختمان ۶ طبقه که مساحت هر طبقه حداکثر ۳۰۰ متر مربع و در هر طبقه حداکثر دو واحد مسکونی باشد پله اصلی می تواند در فضای باز احداث و به عنوان پله فرار نیز مورد استفاده قرار گیرد .
۹٫ صدور پروانه پست برق
در مورد احداث پست های برق در محدوده شهر تهران پس از دریافت تقاضای شرکت برق و صورت مجلس تصرف قطعه زمین براساس ماده ۹ لایحه قانونی نحوه و تملک اراضی برای طرح های عمرانی و موقعیت محل مورد نظر بر روی نقشه ۲۰۰۰/۱ هوایی براساس نقشه های تفصیلی و مقررات مربوطه بر و کف تعیین و اقدام به صدور پروانه می گردد . بدیهی است در صورتی که مورد تقاضای وزارت نیرو کل پلاک ثبتی را شامل نشود ضمن انجام مراحل تفکیک جزء مورد نیاز نسبت به باقی مانده صدور پروانه ساختمانی با رعایت مقررات مربوطه به نام مالک بلامانع می باشد .
۱۰ . معیارهای پارکینگ ساختمان ها
ضوابط و مقررات مربوط به پارکینگ ساختمان ها عبارتند از :
الف) صدور پروانه جهت ساختمان جدید و یا اضافات ساختمانی مجاز نخواهد بود مگر اینکه در طرح ساختمان و یا تغییرات آن حداق تعداد محل های پارکینگ براساس معیارهای زیر پیش بینی شده باشد .
ب) در مواردی که به دلائل فنی احداث پارکینگ مقدور نباشد با رعایت تراکم ساختمانی پیش بینی شده در این موارد حق پارکینگ اخذ و به صندوق شهرداری واریز خواهد شد .
ج) تأمین پارکینگ در مازاد فضای باز جزء زیربنا محسوب نخواهد شد .
د) در صورتی که پارکینگ در طبقات زیرزمین ساختمان پیش بینی شود سطح این قسمت جز تراکم محاسبه نخواهد شد .
ت) رامپ پارکینگ پیش بینی شده در فضای باز ساختمان جزء زیربنا محسوب نخواهد شد .
ط) از هر خیابان فقط یک راه ورودی به پارکینگ مجاز خواهد بود , مگر طول بر زمین بیش از ۲۰ متر باشد که در این صورت می توان از دو درب ورودی پارکینگ استفاده نمود .
پ) حداکثر ارتفاع پارکینگ ۲۰/۲ متر و حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ ۸۰ / ۱ متر می باشد چنانچه مساحت پارکینگ بیش از ۱۰۰۰ متر مربع متر باشد , ارتفاع پارکینگ می تواند تا ۵/۲ متر پیش بینی شود .
ظ) در صورتی که در محاسبه تعداد پارکینگ اعداد اعشاری به دست آمد برای تأمین پارکینگ عدد کامل بعدی ملاک عمل بوده و جهت اخذ عوارض همان عدد اعشاری مورد محاسبه قرارمی گیرد .
ع) زیرزمین پارکینگ باید دارای دسترس مستقیم به طبقات باشد .
/ ق) حداقل عرض رامپ جهت دسترسی پارکینگ برای حداکثر ۲۵ واحد ۵/۳ متر و از ۲۵ واحد به بالا حداقل ۵ متر لازم است مگر دو راه ورود و خروج هریک به عرض۵/۳ متر نیز پیش بینی شود
غ) حداکثر شیب رامپ ۱۵ % خواهد بود .
ه) فضای پیش بینی شده جهت پارکینگ باید به نحوی باشد که هر اتومبیل مستقلاً به ابعاد۵*۵/۲ متر به انضمام فاصله مناسب جهت مسیر حرکت بتواند داخل و یا خارج شود و یا هر طرحی که طبق استانداردهای بین المللی بتواند عمل نماید .
ی) پارکینگ مورد لزوم ساختمان های مسکونی
۱٫ ساختمانی هایی که دارای یک واحد مسکونی می باشند و سطح ناخالص طبقات آنان با زیرزمین از ۱۵۰ مترمربع کمتر باشد
احداث پارکینگ الزامی نیست در صورتی که سطح ناخالص طبقات بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ متر مربع باشد یک واحد و چنانچه سطح ناخالص طبقات از ۲۰۰ متر مربع بیشتر باشد به دو محل پارکینگ نیاز می باشد .
۲٫ ساختمان هایی که دارای بیش از یک واحد مسکونی می باشند . در حوزه یک تقسیم بندی سه گانه تا مساحت ۲۰۰ متر مربع خالص آپارتمان مسکونی یک واحد بیش از ۲۰۰ مترمربع ۵/۱ واحد پارکینگ محاسبه خواهد شد . در حوزه ۲ و ۳ تقسیم بندی سه گانه چنانچه مساحت خالص آپارتمان تا ۱۰۰ مترمربع باشد نیم واحد وبین ۱۰۰-۲۰۰ مترمربع یک واحد بیشتر از ۲۰۰ مترمربع ۵/۱ واحد محاسبه خواهد شد
۱۱ . افزایش سطح مفید بنا در ساختمان های صرفاً مسکونی جهت تسهیل در امور مراجعین و افزایش مفید و قابل استفاده بنای احداثی در املاک و بهره وری بیشتر از ساختمان های احداثی که صرفاً به صورت مسکونی می باشد موارد زیر مجاز اعلام می گردد . سطح حیاط خلوت و راه پله جزء تراکم محسوب نمی گردد , مشروط بر اینکه میزان بنای احداثی در حد درصد طول مجاز اجراء شود . رعایت حداقل ابعاد و مساحت های موجود در ضوابط جهت حیاط خلوت ها الزامی است . در صورتی که از حداقل ابعاد و مساحت های ضابطه ای کمتر اجراء شود محل حیاط خلوت جزء بناء و تراکم محاسبه خواهدشد .
جهت افزایش سطح خالص واحدهای احداثی ۱۰ % از سطح زیربنا به عنوان سطح اشغال دیوار در پلاک های کمتر از ۳۳۰ مترمربع مشروط به رعایت تبصره ۱ بند ۱ جزء تراکم محسوب نگردد .
ارتفاع تمام شده پیلوت تا ۴۰/ ۲ متر به شرط استفاده جهت پارکینگ بلامانع است و در صورتی که زیرزمین احداث نگردد ارتفاع تا ۶۰/۲ متر به شرط اینکه سطح فوندانسیون تا ۶۰ سانتی متر پایین تر از گذر باشد بلامانع است . در صورتی که پروانه ساختمانی جهت احداث پیلوت و زیرزمین توأماً صادر شود ارتفاع تمام شده پیلوت تا ۴۰/ ۲ متر بلامانع بوده و در این حالت به جهت لوله کشی های مورد لزوم ارتفاع اولیه زیرزمین به شرط استفاده بر اساس پروانه تا ۳ متر و ارتفاع تمام شده ۶۰ / ۲ بلامانع است . ارتفاع تمام شده اتاق تأسیسات در زیرزمین تا ۳ متر بلامانع است .
فاصله داخل به داخل ستون ها جهت پارک دو اتومبیل حداقل ۵/۴ متر با نور اصلی ۵ متر ( محور تا محور ستون ) بلامانع است. احداث اتاق مستخدم یا سرایداری در زیرزمین تا ۴۰ مترمربع و با عدم تفکیک و به عنوان مشترک ساختمان بدون احتساب در تراکم بلامانع است ضمناً پارکینگ نیز جهت آن در نظر گرفته نشود ( این بند فقط در مورد ساختمان هایی با داشتن بیش از شانزده آپارتمان ملاک عمل می باشد) . بدیهی است در فضای یاد شده احداث سرویس بهداشتی ( توالت و حمام ) و آشپزخانه بلامانع است . به منظور تعبیه نور زیرزمین در پلاک های که پیلوت و زیرزمین توأماً احداث خواهد شد ایجاد شیب معکوس جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز ( ۹۰ سانتی متر) بلامانع می باشد . در مورد کسری و یا عدم احداث یک واحد پارکینگ عوارض متعلقه دریافت گردد .
۱۲ . نحوه نصب سنگ در نمای مشرف به معابر
نصب پلاک سنگی روی نمای ساختمانی مشرف به معابر به کلی ممنوع است مگر آنکه به داخل پیچ و مهره شده و یا با سیم به یکدیگر و به بدنه ساختمان متصل گردد تا خطر ریزش نداشته باشد و هر آینه خلاف آن عمل شود از طرف شهرداری جلوگیری به عمل خواهد آمد .
۱۳ . صدور گواهی پایان ساختمان منوط به نماسازی ساختمان می باشد
صدور گواهی پایان ساختمان منوط به نماسازی جهات مختلف ساختمان بوده و مادام که مالکین ساختمان را نماسازی ننمایند از صدور گواهی پایان ساختمان خودداری خواهد شد .
۱۴ . نحوه نصب سنگ جهت نماسازی ساختمان
چون تعدادی از ساختمان ها برای نماسازی از سنگ روکار استفاده می نمایند , و ملات مورد مصرف به اندازه کافی در چسبیدن سنگ ها مؤثر نمی باشد و ضمناً مشاهده گردیده است که در مواردی , سنگ های روکار ساختمان ها کنده شده و خطراتی برای عابرین پیاده به وجود آورده است . لذا به لحاظ حفظ جان عابرین پیاده , مالکین ساختمان هایی که در نظر دارند از سنگ جهت نماسازی استفاده نمایند نصب سنگ را به بست آهنی انجام داده و یا به وسیله پیچ های ۱۲ سانتی متری , سنگ ها را نصب و یا محکم نمایند و ضمناً مالکین ساختمان هایی که دارای نمای سنگی می باشد نیز بایستی موارد فوق را رعایت نمایند .
۱۵ . نماسازی و محوطه سازی قبل از صدور پایان ساختمان
صدور پایان کار ساختمان موکول به انجام نماسازی و محوطه سازی می باشد . فرازی از ضوابط و مقررات نمای شهر مصوبه مورخ ۲۸/۸/۶۹ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران :
الف) کلیه سطوح نمایان ساختمان های واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک ها که از داخل معابر قابل مشاهده است اعم از نمای اصلی یا نماهای جانبی , نمای شهری محسوب شده , لازم است یا مصالح مرغوب به طرز مناسب و زیبا و هماهنگ نماسازی شود .
ب) صدور گواهی پایان کار ساختمان مشروط به انجام نماسازی نماهای اصلی و جانبی است .
ج) مهندسین مشاور و دارندگان پروانه اشتغال به کار مهندسی موظفند در تهیه و اجرا و نظارت بر طرح های ساختمانی نماسازی کامل کلیه سطوح نمایان را رعایت کنند .
۱۶ . مواقعی که به علت شیب طبیعی زمین و نهانی شدن کف گذر , کف پارکینگ از متوسط کف تمام شده گذر بالاتر قرارمی گیرد .
در خصوص املاک دارای پروانه ساختمان , که قبل از نهانی شدن وضعیت اجرایی کف گذر , احداث بنا گردیده و به دلیل عدم اعلام وضعیت اجرایی کف گذر در پروانه صادره , با توجه به شیب طبیعی زمین اقدام شده و بر اثر نهانی شدن وضعیت اجرایی کف گذر , طبقه پارکینگ از متوسط کف تمام شده گذر مجاور , بالاتر واقع شده و غیرقابل دسترسی سواره گردیده است در این گونه موارد مساحت طبقه مذکور مادام که به صورت فضای باز پیلوتی از آن استفاده می شود جزء تراکم کلی ساختمان منظور نمی گردد و چنانچه سایر شرایط صدور عدم خلاف یا پایان کار فراهم است با قید مشاع بودن سطوح مذکور به عنوان محل بازی بچه ها و فضای باز نسبت به صدور عدم خلاف و یا پایان کار , حسب مورد اقدام لازم معمول خواهد شد .
۱۷ . زمین های شیب دار و شرایط عدم محاسبه زیرزمین در جزء تراکم
در مورد زمین های شیب دار که نورگیر زیرزمین از یک طرف به صورت منطبق با ضابطه و از جهات دیگر نورگیر کامل و یا بیش از حد ضابطه می باشد و در صورتی که طبق نقشه اجرا شده باشد , زیرزمین تلقی شده و جزء تراکم محاسبه نمی شود ( حداکثر یک طبقه زیرزمین)
۱۸ . نحوه صدور گواهی عدم خلاف آپارتمان
در یک مجموعه ساختمانی اعم از بناهای مسکونی و تجاری و غیره ……………. صدور برگ عدم خلاف جهت واحد مورد تقاضا به شرط آن که تخلفی در مشاعاتی که در سند قید شده انجام نگرفته باشد بلامانع است .
۱۹ . نحوه صدور گواهی عدم و خلاف و پایان کار در مجتمع های مسکونی
در مجتمع های مسکونی صدور هرگونه گواهی عدم خلاف و پایان کار منوط به اجرای فضای خدماتی در حد پیشرفت کار قسمت های مسکونی خواهد بود و اخذ تعهد در این خصوص از هیئت مدیره تعاونی ضروری بوده و در پروانه صادره نیز قید خواهد شد . در این صورت شرط ارائه صورت مجلس تفکیکی قبل از صدور پروانه ضرورت نخواهد داشت .
۲۰ . انجام معاملات املاک با ارائه برگ پایان ساختمان و لزوم استعلام طرح های تفصیلی توسط دفاتر اسناد رسمی جهت انجام معاملات املاک ارائه برگ پایان ساختمان با رعایت مقررات مربوطه کافی بوده و دفاتر اسناد رسمی ملزم به استعلام های طرح های تفصیلی از مناطق شهرداری تهران نمی باشد . بدیهی است خریداران در صورت تمایل می توانند وضعیت طرح های تفصیلی ملک مورد معامله را از شهرداری منطقه مربوطه استعلام نمایند .
۲۱ . نحوه صدور گواهی ساختمان جهت ساختمان های مخروبه
گواهی پایان ساختمان برای پلاک هایی که دارای ساختمان مخروبه هستند صادر نمی گردد , برای این گونه پلاک ها و اماکن , تنها به صدور گواهی احداث بنای قبل از سال ۱۳۴۹ آن هم به استناد اسناد معتبر اکتفاء خواهد شد .
۲۲ . مدت اعتبار گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان
اعتبار گواهی عدم خلاف ۶ ماه از تاریخ صدور تعیین گردیده است . بدیهی است خریداران ساختمان ها علی القاعده باید متن گواهی پایان ساختمان و عدم خلاف را با وضعیت ملک تطبیق نموده و در صورت وجود مغایرت , اصلاح آن را از فروشندگان درخواست نمایند .
۲۳ . جلوگیری از سد معبر ناشی از مصالح ساختمانی و ایجاد حصر اطراف محل گودبرداری
شهرداری های مناطق موظفند که هرگونه ایجاد سد معبر ناشی از تخلیه و نگهداری انواع مصالح ساختمانی و خاک مازاد ساختمان های در دست احداث در سطح معابر اصلی و فرعی قویاً جلوگیری و اشغال سطوح پیاده روها اعم از خاک مازاد و مصالح بیش از حد متعارف که مشکل تردد برای شهروندان ایجاد نماید , قویاً جلوگیری و در صورت مشاهده هرگونه مورد خلاف یا اخطار کتبی ۲۴ ساعته در صورت عدم اقدام مالکین تا پاکسازی معابر , از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری نمایند . ضمناً کلیه مالکین که قصد احداث ساختمان دارند , موظفند اطراف محل گودبرداری را با حصار لازم جهت جلوگیری از سقوط احتمالی با نظر شهرداری منطقه پوشش داده و هم زمان با پیشرفت عملیات ساختمانی در ارتفاع , نسبت به نصب وسایل ایمنی (نظیر توری سیمی ) به منظور جلوگیری از خطرات ناشی از سقوط مصالح لازم از ارتفاع و ایجاد خطر برای عابرین , اقدام لازم و عاجل معمول دارند .
۲۴ . احداث ساختمان , نصب حصار موقت و جلوگیری از خطرات برای عابرین
به منظور جلوگیری از خطرات برای عابرین هر ساختمان جدید در کلیه قسمت ها باید به طریقی بنا شود که در هیچ مورد موجب خطر برای کارگران و همسایگان و یا اشخاصی که از گذرهای مجاور عبور می نمایند نباشد . نصب حصار موقت در گذرهای همگانی در کارگاه های ساختمانی تا خاتمه نمای ساختمانی اجباری است .حصار مزبور حداکثر نباید بیش از۲/۱ عرض را بگیرد مگر با اجازه شهرداری .
۲۵ . حفظ درختان حریم پیاده رو , باز بودن معبر جوی آب , عدم دپو نخاله ساختمان در کارگاه های ساختمانی
هنگام صدور پروانه ساختمانی موارد مشروحه زیر باید مورد توجه قرار گرفته و مالکین ملزم به رعایت گردند .
الف) به هیچ وجه مصالح ساختمانی یا نخاله را در پیاده رو و خیابان دپو و تخلیه ننمایند .
ب) جوی آب کاملاً باز بوده و مسیر آب مسدود نباشد .
ج) درختان حریم پیاده روها در مقابل ساختمان های احداثی باید آماربرداری شده و به منظور حفظ آنها از آسیب توسط مالکین گونی پیچی شوند .
۲۶ . هدایت آب حاصل از نزولات جوی از ناودان ساختمان به چاه های جذبی
نظر به اینکه تخلیه آب حاصل از نزولات جوی , از ناودان ساختمان ها به معابر , حجم آب های سطحی را بالا برده و با توجه به محدودیت مجازی آب های سطحی و آب گرفتگی ها , مشکلاتی را در مواقع بارانی به وجود می آورد , لذا ضرورت دارد در مناطقی که زمین آبکش می باشد ناودان ساختمان ها به داخل چاه های جذبی هدایت شوند .
۲۷ . استفاده از سازمان آتش نشانی به هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمانی بناهای بیش از هفت طبقه
به منظور رعایت اصول ایمنی در برابر آتش سوزی و امکانات تدافعی در مقابل این گونه حوادث که باعث خسارات جانی و مالی می گردد هنگام صدور پایان کار ساختمانی برای بناهای بیش از هفت طبقه از سازمان آتش نشانی و خدمات ایمنی نسبت به رعایت اصول ایمنی استعلام خواهد شد .
۲۸ . نحوه نظارت شهرداری بر ساختمان های احداثی
نظارت شهرداری بر ساختمان های احداثی در مراحل ذیل انجام می گیرد .
الف) تکمیل گودبرداری و انجام پی کنی
ب) تکمیل سفت کاری طبقه همکف
ج) تکمیل سفت کاری ساختمان طبق نقشه مصوبه
د) تکمیل نازک کاری , جهت صدور گواهی پایان ساختمان
۲۹ . رسیدگی به تخلفات جزئی
در مورد ساختمان های در دست احداث و یا پایان یافته چنانچه تغییراتی خلاف نقشه های مصوب در ساختمان به وجود آمده باشد ( غیر از اضافه بنا) و مغایرتی با اصول شهرسازی و بهداشتی و فنی نداشته و تغییری نیز در نوع استفاده از آن حاصل نشده باشد طرح شکایت ازطرف شهرداری ضروری نمی باشد .
۳۰ . رسیدگی به تخلفات جزئی در کمیسیون های داخلی
چنانچه هنگام اجراء ساختمان تخلفاتی حادث گردیده باشد و این گونه خلاف های مغایرت اصولی و بنیانی با ضوابط معماری و شهرسازی و فنی و بهداشتی و غیره نداشته باشند , به کمیسیون های داخلی مناطق که مرکب از شهردار منطقه , معاون شهرسازی و معماری و رئیس بازرسی فنی می باشد , اختیار داده شده است تا موارد ذیل را در کمیسیون های داخلی مطرح و اتخاذ تصمیم نمایند .
الف) کلیه ساختمان هایی که به صورت مسکونی بوده و دارای اضافه بنا مازاد بر پروانه و یا بنای احداثی بدون پروانه ( در هردو حالت در حد تراکم مجاز و منطبق با ضوابط شهرسازی و معماری و دیگر ضوابط جاری باشد ) در کمیسیون داخلی مطرح و پس از اخذ دو برابر عوارض متعلقه از مالک رفع تعرض گردد .
ب) اضافه بنای مسکونی مازاد بر تراکم مجاز ( بدون پروانه ) حداکثر به مساحت ۵۰ مترمربع در املاک مسکونی و هم چنین املاک مسکونی با حداکثر ۵۰ مترمربع سطح تجاری مجاز , با اخذ عوارض معادل یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع , با توجه به محل و موقعیت مالک قابل تصمیم در کمیسیون های داخلی می باشند .
ج) حذف و یا کسر پارکینگ حداکثر یک واحد در ساختمان های موضوع بند ۲ در کمیسیون داخلی مناطق مطرح و با اخذ عوارض متعلقه رفع تعرض گردد .
د) عدم رعایت پخ ۴۵ درجه , مازاد بر ۶۰ % مجاز , در صورتی که مجاور ساختمان همسایه باشد و یا مالک رضایت کتبی و محضری همسایه را ارائه نماید با رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع است .
ت) مواردی که مغایرت اصولی با ضوابط معماری و شهرسازی و فنی و بهداشتی ندارد , از قبیل عدم رعایت شیب رامپ به میزان ۱۵ % و احداث پاسیو , کمتر از مساحت مجاز , قابل تصمیم گیری در کمیسیون های داخلی مناطق می باشد . بدیهی است در کلیه تصمیم گیری های کمیسیون های داخلی مناطق , در صورتی که مالک به نظر کمیسیون اعتراض داشت و یا اعضاء کمیسیون توافق کامل نداشتند , پرونده جهت اخذ تصمیم به کمیسیون ماده صد احاله تا اتخاذ رأی به عمل آید و پس از اجراء رأی کمیسیون ماده صد و اخذ یک برابر عوارض متعلقه ( زیربنا , پذیره ) نسبت به صدور گواهی مورد درخواست اقدام به عمل آید .
۳۱ . نحوه رسیدگی به تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمین بایر و اضافه بنای مازاد بر تراکم تا۵۰ متر مربع
نظر به ایجاد تسهیلات در رسیدگی به تخلفات ساختمانی جزئی , در کمیسیون های داخلی , رسیدگی به تخلفات ساختمانی تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمین بایر چنانچه تا تاریخ رسیدگی منجر به شکایت همسایه مجاور نگردیده و همچنین باعث اضافه بنای مازاد بر تراکم بیشتر از ۵۰ متر مربع نگردیده باشد , قابل طرح در کمیسیون های داخلی می باشد . شایان ذکر است که با توجه به بایر بودن زمین مجاور ارائه رضایت مالک آن ضرورتی نخواهد داشت .
۳۲ . تعدیل عملیات ساختمان ها مستلزم ابلاغ کتبی مقام مسئول شهرداری منطقه می باشد
نظربه این که تعطیل ساختمان هایی که صاحبان آنها با در دست داشتن پروانه ساختمانی معتبر , اقدام به ساختمان می نمایند , در صورت دارا بودن تخلفات ساختمانی , مستلزم ابلاغ کتبی مقام مسئول شهرداری منطقه می باشد لذا در مورد این گونه ساختمان ها , مناطق مجاز به تعطیل ساختمان به صورت ابلاغ شفاهی نبوده و تعطیل ساختمان بایستی با ابلاغ کتبی مقام مسئول شهرداری منطقه , با ذکر علت تعطیل صورت پذیرد .
۳۳ . نحوه پرداخت هزینه کارشناسی پرونده های کمیسیون های ماده صد
در خصوص نحوه پرداخت هزینه کارشناسی پرونده های مطروحه در کمیسیون های ماده صد , با توجه به ملاک ملک ماده ۴۵۹ قانون آئین دادرسی مدنی , به شرح ذیل عمل خواهد شد .
الف) در مواردی که کمیسیون بدوی و تجدید نظر , در ضمن رسیدگی , نیاز به اخذ نظر کارشناسی داشته باشد , هزینه مربوطه به عهده خواهان ( متقاضی طرح پرونده در کمیسیون ) خواهد بود و در صورت عدم پرداخت هزینه مذکور , کمیسیون می تواند از رسیدگی خودداری و حسب مورد , اعلام تخلف را ساقط و یا اعتراض را رد نمایند .
ب) در صورتی که قرار کارشناسی در کمیسیون بدوی و یا تجدیدنظر بنا به تقاضای یکی از طرفین ( شهرداری یا مالک ) صادر شود , پرداخت هزینه مربوطه به عهده متقاضی می باشد که در صورت عدم پرداخت نظر کارشناسی از دلائل خارج و کمیسیون با توجه به دیگر دلائل موجود , مبادرت به صدور رأی خواهد نمود .
۳۴ . طرح موضوع عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده صد
موضوع عدم رعایت استحکام بنا باید در کمیسیون های ماده صد مطرح شود .
موضوع عدم رعایت استحکام بنا , قابل طرح در کمیسیون های ماده صد بوده و چنانچه توأم با سایر تخلفات ساختمانی باشد , باید در فرم خلاف ضمن اعلام موارد خلاف , به عدم استحکام ساختمانی نیز تأکید شود .
۳۵ . ابلاغ آراء صادره از طرف کمیسیون های ماده صد به کلیه ذینفعان آراء صادره از طرف کمیسیون های ماده صد و هم چنین موارد خلاف ساختمانی , که از طرف اداره کل امور اجرایی کمیسیون های ماده صد جهت ابلاغ به شهرداری مناطق ارسال می گردد . (باید به کلیه ذینفعان ابلاغ گردد)
۳۶ . درخصوص آراء ماده صد که به درخواست مالک رفع خلاف می گردد و یا مالک رفع خلاف می نماید .
مالکینی که نسبت به آراء صادره از کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری ها درخواست رفع خلاف نموده یا رأساً اقدام به رفع خلاف می نمایند , چنانچه موضوع مورد تأیید شهرداری منطقه باشد , نیاز به ارسال مجدد پرونده به کمیسیون های ماده صد نبوده و شهرداری منطقه با رعایت سایر ضوابط و مقررا ت نسبت به مورد اقدام خواهد نمود .
۳۷ . نحوه اقدام در مورد افرادی که عمداً مهر و موم اماکن را بشکنند
در صورتی که اماکنی در اجرای آراء صادره از کمیسیون های ماده ۱۰۰ و یا اعمال تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها مهروموم شده باشد و کسی عمداً مهر مزبور را بشکند یا محو نماید مرتکب جرم شده و باید تحت تعقیب قرار گیرد , لذا با مشاهده تخلفات مذکور بلافاصله مراتب باید طی گزارشی به انضمام مدارک مربوطه جهت اقدام مقتضی به دادسراهای نواحی منعکس و پیگیری گردد و در صورت عدم برخورد قاطع از سوی مراجع مذکور مراتب همراه با مدارک و مستندات لازم جهت اقدام به اداره کل حقوقی ارسال شود .
۳۸ . نحوه اعتراض به آراء کمیسیون های ماده صد
با توجه به مفاد تبصره ۱۰ ماده صد قانون شهرداری ها , مناطق شهرداری می توانند در صورت احراز مغایرت کلی و اصولی مفاد آراء صادره از کمیسیون های ماده صد با قوانی و مقررات شهرسازی و تبصره های ماده صد , ظرف مدت ده روز پس از دریافت آراء نسبت به آن اعتراض و ضمن توضیح کامل و لازم , پرونده را جهت رسیدگی در کمیسیون های تجدیدنظر ع به اداره کل امور اجرایی کمیسیون های ماده صد ارسال نمایند .
۳۹ . نحوه اعتراض شهرداری , مالک و یا مستأجر به آراء کمیسیون
آراء قطعی صادره از کمیسیون که برمبنای تخلف مالک ساختمان است قابلیت اجرا دارد و ذینفع در این قبیل دعاوی شهرداری و مالک می باشد به اشخاص دیگر , ولی در صورتی که مستأجر با هر شخص دیگری که مدعی وقوع جرم یا کلاهبرداری یا هرگونه فعل مجرمانه باشند و یا اینکه در موردی خود را ذیحق تشخیص دهند می توانند رأساً به مراجع قضایی عرض تظلم نموده و یا دادخواست لازم برای احقاق حق خود به دادگاه صالحه تقدیم نمایند .
۴۰ . نحوه اقدام درخصوص آراء فک پلمپ
چنانچه از دادگاه ها آرائی مبنی بر فک پلمپ , صادر گردد باید توسط شهرداری منطقه و یا از طریق اداره کل حقوقی در دادگاه های عمومی یک نسبت به آن اعتراض به عمل آید . بدیهی است در اعتراضات به عمل آمده ذکر شماره آراء کمیسیون های ماده صد و ضمیمه نمودن تصاویر آراء ضروریست .
۴۱ . خودداری مالک از پرداخت جرائم
شهرداری در صورت خودداری مالک از پرداخت جرائم , صرفاً در مواردی که جریمه مستند به تبصره های ۲ و ۳ باشد ( به صراحت مفا د تبصره های مذکور ) می تواند از کمیسیون صادرکننده رأی تقاضای صدور رأی تخریب و رفع خلاف نماید , در سایر موارد که جریمه مستند به تبصره های مذکور نباشد , چنین اقدامی قانونی نبوده و کمیسیون های موضوع تبصره یک و ۱۰ ماده صد صالح به رسیدگی و صدور رأی مجدد نمی باشند .
۴۲ . حدود اختیارات دیوان عدالت اداری و نحوه اقدام سایر مراجع قضایی به آراء ماده صد
باتوجه به طرح الحاق یک تبصره به مواد ۱۸ و ۲۰ قانون دیوان عدالت اداری , که در جلسه علنی مورخ ۲۶/۲/۷۲ مجلس شورای اسلامی , در مورد حدود اختیارات دیوان عدالت اداری در رسیدگی به آراء ماده صد تصویب گردیده است , هرگونه اظهارنظر در خصوص نقض یا توقیف عملیات اجرایی آراء صادره , در صلاحیت دیوان عدالت اداری بوده و چنانچه از تاریخ مذکور سایر مراجع , اعم از کیفری , حقوقی , دادسراها اقدامی در رابطه با آراء ماده صد داشته باشند , مراتب باید جهت بررسی و اقدام لازم همراه با تصویر نامه مرجع مربوطه به اداره کل امور اجرایی ماده صد ارسال گردد .
۴۳ . ارسال سوابق در اسرع وقت به شعب دیوان عدالت اداری
به منظور رسیدگی به دادخواست های معترضین به آراء کمیسیون های ماده صد , کلیه مسئولین شهرداری های مناطق مکلفند برابر ماده ۲۱ قانون دیوان عدالت اداری هرگونه سوابق و مدارک مورد نیاز دیوان را در اسرع وقت به شعب درخواست کننده ارسال نمایند .
۴۴ . اقدام مناطق شهرداری در خصوص آراء نقض شده توسط دیوان عدالت اداری
نظر به اینکه بعضاً تعدادی از آراء صادره از کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری , به علت شکایت افراد ذینفع از طرف شعب دیوان عدالت اداری نقض و جهت رسیدگی مجدد به تخلفات ساختمانی ملک مورد شکایت به شهرداری منطقه اعاده می گردد , لذا شهرداری منطقه با اظهارنظر صریح نسبت به دلائل و استنادات شعب دیوان عدالت اداری , مبنی بر رد و یا تأیید دلائل مورد استناد , پرونده را به طور کامل رسیدگی نموده و سپس به اداره کل امور اجرایی کمیسیون های ماده صد ارسال نماید تا از طولانی شده ر سیدگی و مکاتبات اضافی جلوگیری به عمل آید .
۴۵ . دستورالعمل در مورد آراء کمیسیون های ماده ص د که توسط دیوان عدالت اداری نقض می شوند .
دستورالعمل ذیل در مورد آراء کمیسیون های ماده صد که توسط دیوان عدالت اداری نقض و یا توسط ذینفع مورد اعتراض قرار می گیرد ابلاغ گردیده است .
الف) با توجه به اینکه تعدادی از آراء صادره از کمیسیون های ماده صد , توسط دیوان عدالت اداری نقض می گردد و شعب دیوان بعضاً به دلائل و مستنداتی اشاره می کنند که با واقعیت و مدارک موجود در پرونده مغایر است . لذا ضمن بررسی کامل شهرداری مناطق , می توانند از طریق اداره کل حقوقی نسبت به دادنامه صادره در موعد مقرر ( ده روز ) اعتراض نمایند و در مواردی که پرونده جهت طرح مجدد به کمیسیون های ماده صد ارسال می شود , قبلاً نسبت به دلائل و مستندات قید شده در دادنامه رسیدگی و اظهارنظر نموده و سپس پرونده را به کمیسیون های ماده صد ارسال دارند .
ب) در رابطه با اعتراض شاکی نسبت به آراء بدوی صادره از کمیسیون های ماده صد ضمن بررسی کامل و اظهارنظر صریح , نسبت به دلائل مورد استناد شاکی , پرونده ها را به اداره کل امور اجرایی کمیسیون های ماده صد ارسال نمایند .
ج) در مواردی که آراء صادره از کمیسیون های ماده صد , در اداره کل امور اجرایی کمیسیون های ماده صد به علت کمبود مدارک و مستندات مورد نیاز قابل اعتراض نباشد , شهرداری مناطق می توانند با ارائه مدارک و مستندات مورد لزوم و بازدید از محل و اظهارنظر در مورد قدمت آن , نسبت به رأی صادره در موعد مقرر اعتراض نمایند .
د) با توجه به اینکه تعدادی از پرونده های ارسالی بدون اطلاع مستأجرین ملک و صرفاً بنا به درخواست مالکین ارسال می گردد , لذا شهرداری منطقه موظف است که آراء صادره بدوی را به کلیه افراد ذینفع در ملک ابلاغ نمایند تا در صورت داشتن اعتراض , کلیه ذینفع ها نسبت به ارائه اعتراضیه اقدام نمایند .
۴۶ . عدم صدور پایان کار ساختمانی جهت بناهای مخروبه و لزوم اخذ عدم خلاف و پایان کار جهت انجام معاملات قطعی
با عنایت به اینکه ساختمان برحسب تعریف طرح جامع تهران , عبارت است از هر بنای پوشیده که برای مسکن , زندگی و یا فعالیت انسا ن و یا نگهداری کالا و ماشین آلات و غیره در نظر گرفته شده است , از طرفی با توجه به ماده صد قانون شهرداری ها وبند ۲۴ ذیل ماده ۵۵ قانون مذکور , احداث هرگونه ساختمان در محدوده قانونی شهرها , بایستی با اخذ مجوز از شهرداری انجام پذیرد و گواهی پایان ساختمان , پیرو پروانه های صادره بوده و تأییدی است بر صحت اجراء و رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و در نتیجه استحکام بنا و اجازه بهره برداری از مستحدثات اجرا شده , لذا با توجه به نکات فوق الذکر , گواهی پایان ساختمان در مورد بناهایی که مخروبه بوده و غیر قابل استفاده می باشد موضوعیت ندارد . و از طرف دیگر با توجه به تبصره ۸ از لایحه اصلاحی تبصره های ماده صد قانون شهرداری ها مصوب شورای انقلاب اسلامی ایران , دفاتر اسناد رسمی نیز مکلف اند در زمان انجام معاملات , با اخذ گواهی پایان کار و یا عدم خلاف اقدام به انجام معامله نمایند . لذا شهرداری می تواند نسبت به موارد فوق مراتب عدم شمول ملک مورد نظر را نسبت مقررات تبصره ۱ ماده صد اعلام نماید .
۴۷ . ذکر غیرقابل تفکیک بودن عرصه ملک در گواهی های صادره
نظر به اینکه ادارات ثبت در برخی موارد به استناد برگ پایان ساختمان صادره از طرف شهرداری ها بدون اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها اقدام به تفکیک عرصه املاک واقع در محدوده شهر تهران را می نمایند , لذا به منظور عدم ایجاد گرفتاری بعدی جهت مالکین مربوطه و نیز به منظور جلوگیری از تضییع حقوق , شهرداری باید در گواهی های صادره اعم از ساختمان های احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ یا پس از آن قید نماید که عرصه ملک غیرقابل تفکیک بوده و هرگونه افراز و تفکیک عرصه با توجه به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مستلزم موافقت شهرداری می باشد .
۴۸ . مواردی که نیاز به کسب مجوز از شهرداری ندارد :
مواردی که نیاز به کسب مجوز از شهرداری ندارد عبارتند از :
الف) مرمت پشت بام از قبیل تعویض قیرگون , آسفالت , نصب موزائیک , تعویض یا مرمت شیروانی .
ب) تعویض موزائیک ساختمان و راه پله .
ج) سفید کاری و نقاشی و نصب کاشی .
د) نماسازی دیوار حیاط و ساختمان .
ط) لوله کشی آب و فاضلاب , گاز , نصب شوفاژ , مشروط بر اینکه محل موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد . احداث محل منبع مواد سوخت زیر حیاط بلامانع است .
ع) حفر چاه و تخلیه آن .
ق) احداث سرویس توالت به طور مجزا از ساختمان داخل حیاط حداکثر به مساحت ۲ مترمربع .
ی) احداث حوض و استخر و کف بندی و باغچه بندی در منازل مسکونی .
۴۹ . مدارک لازم جهت تفکیک اراضی
مدارک لازم جهت تشکیل پرونده برای انجام تفکیک اراضی عبارتند از :
الف) ارائه تقاضای تفکیک توسط مالک و یا مالکین و یا وکیل قانونی .
ب) در صورتی که تقاضا از طرف شرکت و یا سازمانی باشد , نماینده رسمی آن شرکت و سازمان بایستی معرفی نامه معتبر ارائه نماید .
ج) سه برگ فتوکپی از تمام اوراق سند مالکیت ( شش دانگ )
د) ارائه یک برگ نقشه ۲۰۰۰/۱ هوایی که محل توسط مالک بر روی آن مشخص و امضاء گردیده باشد و سه برگ فتوکپی از محل ملک روی نقشه هوایی الزامی است .
ط) در صورتی که زمین شش دانگ به صورت مشاعی باشد , سه برگ از هریک از اسناد مشاعی ارائه شود .
ت) در مورد زمین های تفکیک شده ارائه صورت مجلس ونقشه تفکیکی ثبتی و سند مادر الزامی است .
خ) اصل سند مالکیت جهت تطبیق با فتوکپی اسناد مالکیت بایستی به همراه مالک باشد .
ع) برگ مفاصا حساب نوسازی و معافیت آن در ۶ ماهه گذشته سال .
ق) در صورتی که مالک فوت شده باشد گواهی انحصار وراثت به انضمام وکالتنامه از طرف ورثه و در مورد ورثه صغیر اجازه نامه ر سمی قیم .
ف) مفاصا حساب مالیات اراضی بایر قبل از صدور اجازه تفکیک ارائه گردد .
ه) اسنادی که فاقد ابعاد می باشند ارائه کروکی ثبتی و یا کروکی ابعاد با مساحت ملک که توسط مالک تهیه و امضاء و در دفترخانه اسناد رسمی گواهی امضاء شده باشد .
ی) جهت اراضی بیش از ۳۰۰۰ متر مربع ارائه کروکی نقشه برداری شده که به امضاء مهندسین مجاز رسیده باشد .
۵۰ . مراحل انجام تفکیک اراضی
مراحل ضروری برای انجام تفکیک اراضی عبارتند از :
الف) تشکیل پرونده
ب) بازدید محل
ج) اظهارنظر طرح های تفصیلی
د) تعیین بر و کف
ط) ارائه کروکی پیشنهادی تفکیک توسط مالک
ت) بررسی کروکی مذکور از نظر مقررات شهرسازی ملاک عمل با توجه به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری .
خ) ترسیم نقشه تفکیکی در صورت منطبق بودن کروکی مذکور با ضوابط تفکیک اراضی .
ع) امضاء نقشه توسط مسئولین ذیربط .
ق) اخذ عوارض تفکیک
ه) تهیه پیش نویس و تایپ نامه عنوان اداره ثبت
ظ) ارسال نامه همراه با نقشه تفکیکی به ا داره ثبت مربوطه
ی) تفکیک اراضی بیش از ۱۰۰۰۰ مترمربع مستلزم رعایت سرانه های شهرسازی در نقشه پیشنهادی و تصویب کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری می باشد .
۵۱ . شرح مختصری از مقررات تفکیک اراضی
مقررات تفکیک اراضی را می توان به شرح ذیل دسته بندی کرد :
الف) حداقل نصاب مساحت تفکیک در تراکم کم داخل محدوده ۵ ساله و محدوده آزاد شده ۳۳۰ مترمربع .
ب) حداقل نصاب مساحت تفکیک در تراکم مسکونی متوسط و بالاتر داخل محدوده ۵ ساله تا ۲۰۰ مترمربع
ج) حداقل نصاب مساحت تفکیک اراضی مسکونی پایین تر از محور خیابان امام خمینی داخل محدوده ۵ ساله ۱۵۰ مترمربع .
د) حداقل نصاب مساحت تفکیک اراضی مسکونی متعلق به سازمان زمین شهری و اوقاف و شهرداری ۲۰۰ مترمربع .
ط) تفکیک خانه های ساخته شده مجزا به تاریخ قبل از سال ۵۶ داخل محدوده ۵ ساله خدمات شهری در وضع موجود بلامانع است (پس از رعایت بر اصلاحی ) .
ت) تفکیک خانه های ساخته شده به تاریخ قبل از سال ۵۸ در محدوده آزاد شده در وضع موجود بلامانع است (پس از رعایت بر اصلاحی) .
خ) حداقل نصاب مساحت تفکیک اراضی در نوع استفاده تجاری و مختلط ۳۰۰ مترمربع می باشد .
ق) حداقل نصاب مساحت تفکیک در منطقه صنعتی ۱۰۰۰ مترمربع .
ه) حداقل نصاب مساحت تفکیک در حوزه انبارداری ۵۰۰۰ مترمربع .
ی) حداقل عرض گذرهای احداثی مطابق جدول ضمیمه می باشد .
۵۲ . عرض گذرهای احداثی
مقررات عرض گذرهای احداثی در قطعات مورد تفکیک عرض گذرهایی که برای تفکیک یک پلاک به قطعات متعدد باید درنظر گرفت به شرح زیرمی باشد:
بلوک یک بلوک دو بلوک سه
طول کوچه عرض کوچه طول کوچه عرض کوچه طول کوچه عرض کوچه
تا ۳۰ متر ۶ متر تا ۵۰ متر ۶متر تا ۵۰ متر ۴ متر
تا ۶۰ متر ۸ متر تا ۱۰۰ متر ۸ متر تا ۱۰۰ متر ۸ متر
تا ۱۰۰ متر ۱۰ متر بیشتر از ۱۰۰ متر ۱۰ متر بیشتر از ۱۰۰ متر ۸ متر
بیشتراز ۱۰۰ متر ۱۲ متر بن باز ۱۰ متر بن باز ۸ متر
کوچه های بن باز ۱۲ متر
تبصره : در تفکیک اراضی بیشتر از ۱۰۰۰ متر مربع بایستی براساس جمعیت پذیری ضمن رعایت سرانه های خدماتی مربوطه اقدام نمود .
